3月1日，鄭州市發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），推出19條措施，在五個方面穩定樓市：支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優化房地產市場環境。

根據《通知》，鄭州成為首個取消“認房又認貸”的大城市，并對大學生、外來務工人員、來鄭投親養老人員、改善性需求等四個群體給予了較大力度的支持。這也使鄭州成為近期對市場支持力度最大的城市。

據不完全統計，今年以來，已有近50個城市出臺了多項樓市政策，其中，“支持合理需求”成為當下樓市調控的主旋律。

這些措施對樓市的支持作用不可忽視。近期，以長三角、大灣區為代表的熱點區域樓市出現一定升溫，似乎意味著持續了6個月的低迷走勢已經終結，且隨著傳統銷售旺季的到來，市場繼續反彈的動力仍在。

從利好剛需到支持改善

樓市政策尺度的松動，早在去年下半年就已出現。2021年10月，央行金融市場司司長鄒瀾在新聞發布會上透露，人民銀行、銀保監會已于9月底召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。此后，央行、銀保監會等主管部門先后作出“促進房地產業健康發展”的相關表態。

去年年末，房地產信貸政策在執行中開始出現松動，房貸利率下降，放款周期縮短。這種情況一直延續到今年。

據貝殼研究院監測，今年2月，103個城市主流首套、二套房貸利率平均環比下降9個基點，放款周期縮短12到38天不等。

地方政府對政策的調整，則主要集中在2022年。據不完全統計，今年已有近50個城市了出臺政策，對市場進行松綁，政策主要集中在降低首付比例、放松落戶限制、松綁公積金政策、發放購房補貼等四個方面，均為從需求端入手。

這些做法同樣有跡可循。

去年末召開的中央經濟工作會議指出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。今年2月24日，國新辦舉行新聞發布會，住房和城鄉建設部副部長倪虹表示，“保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求”。

對合理需求的支持，被認為是一項重要的政策導向。按照住建部部長王蒙徽的觀點，我國仍然處于城市快速發展的階段，住房的剛性需求比較旺盛。但去年以來，由于信貸等門檻偏高，需求的釋放明顯受阻。

因此，在頻繁出臺的“地方版”調控中，對需求的支持成為主要內容。

但值得注意的是，現有的“地方版”調控政策，主要利好以首套置業為主的剛性需求，對于改善性需求的刺激力度仍然不夠。

直到鄭州的政策出臺，對改善性需求的支持正式提出。按照鄭州的相關政策，“居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣小買大、賣舊買新的，在家庭限購套數內可提供個人按揭、網簽備案和不動產登記手續辦理等方面便利�！蓖瑫r，“認房不認貸”的做法，也被認為是改善性需求的重大利好。

中原地產研究院首席分析師張大偉將鄭州稱為“第一個降低改善需求貸款門檻的城市”。他向21世紀經濟報道記者表示，從這個意義上說，多數城市松綁政策的空間仍然存在。未來將有越來越多的城市沿著這一路徑，對剛需、改善性需求同時進行支持。

他認為，綜合市場景氣程度、房價等指標來看，至少有40個城市有這種潛力。