1月31日到2月6日，上海新建商品住宅成交10.3萬平方米。

剛過去的春節，上海春節樓市新房成交一枝獨秀，成為拉動一線城市春節成交量的關鍵因素。

對比往年不足2萬平方米的成交量，上海新房市場在1月31日-2月6日成交了10.3萬平方米，可以稱得上是巨量增長。

原因在哪里？大部分業內人士首先會想到，集中供應導致集中成交，網簽滯后又形成了集中網簽數量的增加。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，今年新房市場表現好于預期，一是，前期新房有較高供應量，而且投放的這些項目都在熱點區域、熱點板塊。尤其是臨港，基于本身的特殊政策以及產業優勢吸引大量人才購買，促成了房企們在春節前完成“搶收”的動作。二是，這些項目總價也不高，通常在400萬以內，能承受的客群比較多。第三，1月份的政策氛圍偏暖，市場信心在恢復。

他認為，上海新房的成交趨勢，正在為3、4月份的樓市“小陽春”蓄勢，但市場期待不必太高，因為二手房行情才能真實驗證市場“溫度”。

上海蓄勢“小陽春”

據中指監測數據，2022年春節期間（1月31日-2月6日），重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年春節相比下降51%。其中，受上海成交規模拉動，一線代表城市成交規模較去年春節有所增長，二線代表城市較去年春節降幅在五成左右。上海成交量比去年春節上漲646%，市場熱度和活躍度回升，樓市率先回暖。

這與過去一年上海實行集中供應的政策密不可分。作為一線城市，上海每一批次集中供應的成交熱度都很高。今年1月集中入市的上海第六批次57個新盤中，多達12個超過10萬平方米的豪宅項目扎堆入市，新房供應量以81830套創下新高。上海在春節前夕推出如此大量新盤，為春節成交量的大幅增長做了一個鋪墊。

據上海中原地產數據顯示，1月31日到2月6日上海新建商品住宅成交10.3萬平方米。

在中原地產的統計里，春節假期有30個項目有簽約記錄，單從項目數量來看并不多，而且大部分項目簽約不超過10套。然而，恰恰是個別項目活躍支撐起整個春節樓市交易數據。簽約排名靠前的幾個項目以首改和中高端改善產品為主。從區域分布來看五大新城所在區域表現較為突出。與此同時，來自同策研究院的數據顯示，今年第四周，也就是春節前一周，別墅市場供應量大幅增長，成交量價齊漲。

值得注意的是，郊區樓市的活躍度提升，一個重要原因是人才引進落戶政策的刺激。2021年11月29日，上海開放第二批2021年非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業落戶受理工作，并試點在五個新城和自貿區新片區就業的上海市應屆研究生畢業生符合基本條件可直接落戶的政策。

值得關注的是，此次落戶的附加條件是，必須在5大新城+臨港新片區就業（或將規定研究生畢業生與5大新城有上企業名錄的單位簽訂勞動合同，并有一定服務年限的要求，具體有待細則出臺）。

這就意味著，上海的落戶門檻不僅再次降低，背后更是政府對五大新城和臨港新片區的扶持。尤其是臨港新片區的特殊政策變化，原先還需要至少3年社保，才能在不落戶的情況下限購1套，給外地單身人士在滬買房松了一個口子；此次新政不再要求社保，直接落戶，且作為上海戶籍無房戶，可買2套。

于是，春節期間，臨港項目簽約活躍度趨高，有4個項目簽約超過百套。

蓄勢“小陽春”，上海還有一個助力器，就是樓市供應節奏發生變化，新房批量集中入市。目前上海各批次新房間隔時間在2個月左右，這表明，在第六批次供應完成之后，3月或將迎來新一批次的新房供應。