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    報告:2021年土地成交規模降兩成,預估今年仍以穩為主

    來源:澎湃新聞
    日期:2022-01-13
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    1月12日,克而瑞研究中心發布報告稱,預計2022年的土地市場整體熱度會延續2021年末低位運行的趨勢。在“因城施策”政策指引下,部分城市會適度放松部分調控,但整體房地產政策面偏緊仍是大勢所趨,2022年開發商拿地態度將會更加謹慎。

    克而瑞研究中心的數據顯示,2021年12月份全國土地市場經營性土地成交建筑面積增至46019萬平方米,環比大漲138%,同比微降3%。從全年成交規模來看,同比下滑是個不爭的事實。對比2020年來看,2021年全國土地成交規模下降超過兩成。尤其是作為成交主力的二三線城市,2021年成交建面比2020年降幅都在25%以上。

    和土地成交規模變動走勢一致的是,土地成交金額較2020年同期也明顯收縮。

    數據顯示,截至2021年12月20日,全國土地總成交金額62494億元,較2020年同期下降了10%。扭轉了連續六年的漲勢。究其原因,主要是因為兩集中新政實施后成交規模的大幅減少所致。分能級來看,與成交建面保持一致,除一線城市成交金額保持漲勢外,二線城市成交金額同比漲幅均為負。

    從價格方面來看,受城市成交結構變動影響,2021年12月平均地價并未抬升,反而較11月下滑了5%至2472元/平方米。各能級城市中,除一線城市成交地價環比上漲外,其余能級城市的成交地價均較2021年11月有所下滑,其中三四線城市降幅最大,平均地價環比下降了7%至1654元/平方米。但對比2020年來看,各能級城市的地價均有所抬升,尤其是二線城市,2021年平均地價達5430元/平方米,同比上漲了28%。

    從2021年全年來看,受成交結構和二季度市場熱度高漲的影響,2021年全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲,增至3069元/平方米,同比上漲19%,再創歷史新高。地價的明顯上漲,一方面是由于成交結構所致;另一方面也要歸功于2021年第二季度土地市場熱情高漲,因此平均地價被大幅拉高。

    克而瑞強調,雖然整體地價較2020年大幅抬升,但在2021年22城實行土地供應兩集中新政、熱點城市加強溢價、地價管控等影響下,溢價率與2020年相比卻有明顯下降。成交溢價率由2020年的14%降至2021年的11%,同比下降了3個百分點。

    進入2021年三季度,重點城市集中供地政策再度升級,加強了對溢價率、房企競拍資格和競拍資金等多方面的管控,熱點城市隨即跟進,拿地門檻較上半年明顯抬升。同時,多家規模房企暴雷,資金鏈承壓下房企拿地積極性也明顯降低,無論是北上等重點城市,還是東莞、金華等熱點三四線城市,土地市場均上演著底價成交與國企托底,地市熱度跌入寒冬,溢價率也隨之走低,溢價率降至8%。

    土地流拍方面,由于房地產行業信貸環境邊際改善逐漸起效,2021年12月土地市場的運行也較11月表現趨于平穩,土地流拍現象較此前略有改善,流拍率降至16%,較2021年年內高峰期下降了10個百分點以上。結合流拍地塊所在城市來看,集中土拍的重點城市仍是土地流拍主力,尤其是長春、沈陽,因樓市下行壓力較大,房企投資意愿較低,在第三輪集中土拍均有半數以上的地塊遭遇流拍。

    另外,由于2021年第二輪流拍土地過多,在政策放松以及國企、央企托底之下,第三輪大幅流拍的情況得到一定緩解。數據顯示,2021年上半年房企蜂擁而至,集中供地基本被前30強房企拿下,但是到了下半年房企拿地謹慎,甚至不拿地,三分之二的地塊都被國家隊托底,國企央企拿地比例超65%。

    克而瑞在報告中稱,2021年末大部分城市均調低了土地出讓門檻,整體來看,除杭州、成都等個別城市大幅放松外,其余城市的土地出讓要求僅略有降低,整體仍然較為嚴格。并且,上層也多次強調房住不炒,促進房地產業健康發展和良性循環;同時,各地政策調控機制也越發完善和精準,在中央要求加快發展保障性租賃住房的要求下,供地結構上保障住宅的比例將進一步提升。綜上,可以預估今年土地市場發展仍是以穩為主,整體市場熱度也將延續低位運行。
    關鍵詞: / 底價 / 政策 / 市場 / 
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