深圳樓市迎來并不樂觀的開局。2022年首個新盤光明安聯尚璟府近乎零成交，也創下深圳新盤最低去化率。稍早前的2021年底，“首付分期”、“一成首付”等曾經在深圳樓市消失已久的營銷策略重出江湖，亦沒能刺激購房者的入市情緒。

剛剛過去的2021年是深圳新房供應大年，新房住宅年度成交逾5.2萬套，創2016年以來新高，也是2008年以來，新房的成交量首次反超二手房。但不少房企人士留意到，自2021年9月以來，伴隨新盤市場供應持續放量，開發商一改過去“高冷”姿態，紛紛放出折扣讓利。

業內人士預計，步入2022年，深圳的新盤供應量仍趨于較高位，部分高景氣板塊二手房價格仍將繼續回歸居住價值，買方話語權仍居上風。

新房市場“內卷”潮起

開發商不遺余力鏖戰新房市場的形勢從去年底延續到了今年初。

2022年，深圳的首個新盤光明安聯尚璟府新近推售353套僅吸引了15批客戶登記，認籌率不到5%，開盤僅賣出1套，刷新了深圳新盤最低去化率。據悉，安聯尚璟府備案均價5.19萬/平，主要為89-111平的剛需戶型，位于深圳剛需族近年置業的網紅片區光明中心區，緊鄰片區大熱的科學公園邊上。

這其中有項目距離地鐵站較遠、單價略高等原因在內，但也引發不少開發商擔憂今年新房市場形勢。

稍早前的2021年12月29日，龍華萬�；▓@1594套房源，開盤當天僅售出20多套。

據深圳中原研究中心數據顯示，深圳去年12月有23個住宅項目開盤，整體開盤去化連續2個月低于五成，僅有三個項目開盤售罄，市場供應繼續回升，但熱度也持續下降，網紅盤也難保證售罄。

新盤銷售不振，類似于“首付分期”、“一成首付”等不少市場消失已久的營銷策略也于近段時間重出江湖。

以招商蛇口(001979)（001979.SZ)和華潤置地（01109HK)旗下的坪山璽悅臺項目為例，樓盤在12月曾推出了首付分期的購房優惠，最低首付1成起，僅需37萬元，不過要求部分戶型90天內補齊首付款。項目負責人士對此表示，這是基于公司年底沖刺銷售業績、資金回籠及坪山區新房供應持續放量等做出的綜合考慮。類似開盤推行首付分期的還有光明區中信凱旋君庭，購房者無須在簽約后7天內交齊首付款，首付款可分成3期交齊：在簽約后15天內交總房款的10%，2個月后再交10%，3個月后再交10%的活動。中信凱旋君庭此前的官方公眾號上，還推出過“首期僅42萬起”的促銷海報，即一成首付。

開發商們除了在首付款上花心思吸引購房者，價格戰也不少見。光明龍光玖瑞府在開盤當天推出了100套9.2折優惠房源。羅湖區獨樹陽光里開盤后不久，價格降了15%。

令更多購房者感到意外的是，向來不愁賣的深圳網紅盤華潤城潤璽二期2021年12月進行線上選房，均價13.2萬元/平方米，1024套房源共有1486批客戶，千人選房17小時后，整體去化約9成，華潤方表示，仍有少量120平方米房源剩余。而2020年11月，華潤城潤璽一期開盤，均價13.1萬/平方米，1171套房源最終有效誠意登記客戶達到9690批，凍結資金高達339.05億元，開盤后13個小時，房源告罄，潤璽一期也將當年深圳樓市的“打新熱”推至高潮。從“萬人搖”到未售罄，網紅盤一年間形勢逆轉，也引發不少人擔憂今年新房走勢。

據多位中介人士介紹，不少開發商基于當下的銷售形勢，開啟三級聯動，部分新盤直接將傭金翻一番，點數高達6%左右。部分樓盤開盤當日便選擇轉介。

深圳中原研究中心預計今年深圳入市住宅、公寓項目近150個。其中，以往住宅交易活躍區寶安區、龍崗區、光明區、龍華區仍是推盤主力區。而綜合多個房產交易機構數據看，深圳2021年住宅盤保持在110個左右，今年新盤供應仍將保持較高位。

有深圳一家不愿具名的頭部房企營銷人士對于開年新房銷售形勢持謹慎預期�！�2022年深圳新盤推盤量還是比較大的，基本上延續了往年的樓盤供應趨勢和市場分布。但是實際上，光明、龍崗、龍華這些供應大區新盤去年下半年就已經銷量疲于上半年了。9月份以后，深圳整個新盤市場因為供應持續放量疊加房企財務危機等負面消息層出不窮，降價走量就開始慢慢出現了�！痹撊耸糠Q，現在已經臨近春節，預計新房市場2022年一二月均不會有特別明顯的起色，很多位置不好，價格偏高的樓盤在價格上勢必要做一些折讓，“內卷”之勢仍將延續。

另有人士對此持分歧態度，認為“內卷”僅是暫時現象，深圳經濟、產業、人口具備強大的支撐力，資產保值增值能力較強，新房市場前景仍值期待。