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    11月北京二手房成交修復性回升

    來源:21世紀經濟報道
    日期:2021-12-17
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    剛過去的11月份,素來有著樓市風向標意義的一線城市二手房成交量均出現環比上漲,12月前半個月也延續了該趨勢。雖然與去年同期相比,當前成交量仍處于低位,但確實已出現觸底回升跡象。

    究其原因,信貸企穩、剛需入市共同帶動了二手房市場的修復。年底翹尾行情能否延續?中介們期盼的春天能否到來?敬請關注本報記者一線調研報道。

    北京二手房市場整體已經見底。

    經歷了連續7個月的環比下行之后,北京二手房成交量在11月迎來了首次環比上漲,12月前半月較上個月同期亦有進一步增加。

    與此同時,北京二手房價格止住“三連跌”,跌幅在11月略有收窄。

    但這一切并不像部分房產中介在轟炸客戶的微信中所渲染的“北京二手房成交量已起跑”,接受21世紀經濟報道記者采訪的分析師們一致表示,信貸企穩之后,應該理解為市場有所見底,還談不上全面回暖,更不是“起跑”。

    機構數據和市場表現都指向一個結論:跌無可跌之后,連續下行的市場開始修復,即便年底有正常的季節性回升,今年幅度也相對溫和,整體中溫偏冷。

    而談起本輪周期,一個繞不開的話題就是學區房,2021年年初,正是學區房的急劇上漲帶動了市場行情。但學區房在經歷了嚴厲的調控政策之后,效果立竿見影,7月以來量價齊跌,總價狂降150萬及以上的房子屢見不鮮。

    21世紀經濟報道記者調研發現,北京西城學區房的單月成交套數雖然開始脫離谷底,但單價幾乎回到了這一輪瘋狂漲價之前的水平,單套總價較上半年最熱時期跌去了10%-15%。

    把時間再拉長,回到研究北京二手房必提及的“2017年頂點”時期,從2017年“317調控”至今,北京二手房市場一直在溫和修復中。

    在記者接觸的數位不同區域的房產經紀人口中,相同的結論都是:北京樓市2017年的瘋狂不會再出現了,市場在穩定中小幅調整成為常態。

    見底企穩

    11月的二手房成交量環比開始回正,但總量仍然低迷,12月前半月則延續了這種修復態勢。

    中原地產研究中心統計數據顯示,11月北京二手房網簽11851套,雖然環比10月增加了約27%,但同比去年減少了31.4%,而且必須要考慮到10月長假期對成交量的拉低作用。

    貝殼研究院數據顯示,12月前14天成交量較11月同期增加約23%,有11月前半月低基數的原因,預計12月全月增幅約10%。

    “北京二手房成交量已經連續7個月低走,9月以來更是處于冰點,10月以9340套成交量跌破‘榮枯線’!敝性禺a首席分析師張大偉分析認為,近期成交量已經到了最低點,屬于跌無可跌,當下北京市場的表現的確有所止跌,但難言全面回溫。

    貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴21世紀經濟報道記者,近期北京二手房市場的上行是正常的季節性回升與對前期市場下行的修復。

    價格方面,貝殼研究院二手房價格指數與國家統計局顯示數據走勢一致,9-11月價格經歷三連跌,在11月價格跌幅略有收窄。

    一線房產經紀人的體感與機構數據相似。多位經紀人告訴記者,近期成交量出現了上漲的苗頭,但沒有出現爆發的情況,市場只是不那么冷而已。

    “如果房子本身的報價符合市場價值,見面時候還是可以砍一砍價格的,但空間不大,可能等于總價的2%左右!北本〇|四環一位經紀人說,買賣雙方的心態在二手房市場起著很大的作用,往往會出現追漲殺跌的情況,而北京二手房市場雖然一向相對健康,但自今年下半年以來也遇到了降溫。在他看來,即便近期成交量已經開始有起色,也很難出現漲價的情況。

    北京西城學區房作為學區房的樣本,其變化也顯示著這種特殊房子的晴雨。

    西城德勝學區一位經紀人提供給21世紀經濟報道記者的資料顯示,2021年7月,多校劃片落地之后的德勝片區二手房成交量驟然跌入谷底,約為20套,僅有6月成交量的六分之一,8月、9月、10月成交量均未恢復到之前二分之一的水平。

    11月,德勝片區二手房成交量出現回升,約為90套,但仍然只有之前的75%!岸12月成交量又下來了,整體比上個月有大幅回落!痹摻浖o人告訴記者,雖然成交量略有起色,但價格跟今年1月份差不多。

    以一套在多校劃片之前對應著知名“牛小”實驗二小的老房子為例,面積約為53平方米的一套房子,12月份的成交總價為765萬,該戶型在今年5月22日的成交總價高達865萬,而2019年的市場價格僅為720萬。

    多校劃片、教師輪崗、限制假離婚購房、銀行房貸周期長等一系列因素的影響之下,學區房泡沫被撇去,上述經紀人告訴記者,短期之內學區房應該不會再出現價格大漲了。
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