進入下半年以來，房地產市場快速冷卻，繼“金九”泡湯后，“銀十”也未能出現。根據多家機構公布的數據，一線城市10月份的二手房網簽量出現集體下降，北京單月網簽量在年內首次跌破1萬套，深圳更是只有1605套，過戶套數為2012年3月以來的最低值。

從熱到冷，一線城市的房地產市場可謂風云突變。作為樓市風向標的北上廣深，未來房價會有怎樣的走勢？

深圳二手房成交量創近10年新低


資料圖：深圳市一處住宅區。中新經緯薛宇飛 攝

多家機構提供的數據顯示，受學區政策落地、海淀二手房交易指導價、信貸收緊等因素疊加影響，北京二手房市場熱度持續回落，成交規模同環比降幅明顯。中原地產研究中心數據顯示，2021年10月，北京二手房住宅網簽9340套，同比下調53.4%，環比下調25.7%，這也是北京二手房市場連續7個月成交下調，更是年內首次跌破萬套。

價格方面，中指研究院稱，10月北京二手住宅價格環比上漲0.32%，漲幅較上月大幅收窄0.47個百分點，已連續3個月漲幅收窄，同比上漲9%。

經過一系列調控，此前市場表現較好的廣州也出現啞火。廣州市房地產中介協會數據顯示，今年10月，全市含自行交易的二手住宅網簽為5253宗，較2021年9月的6198宗下降15.25%，較2020年同期的10700宗下降50.91%。價格方面，中指研究院稱，10月廣州二手住宅價格持續回落，環比下跌0.18%，跌幅較上月擴大0.1個百分點。

中指研究院分析，二手房指導價政策對近兩個月以來廣州的二手房成交產生了較為明顯的降溫效果，市場進入博弈階段，持幣觀望客戶增多，整體成交下滑。

最值得注意的是，深圳二手房成交量已經降至近10年的新低。據深圳中原研究中心數據，10月份，深圳全市二手住宅過戶套數為1605套，環比下滑9.1%，過戶套數為2012年3月以來的最低值。面積上，當月成交面積達15.0萬平方米，環比下滑11.2%。

上海10月份的二手房網簽數據雖暫未公布，但業內預測，市場也難言好轉。上海中原研究院數據顯示，今年9月，上海二手住宅成交12040套，環比下降33.23%。

供應增加助推新房成交量上升


資料圖：金茂北京國際社區沙盤。中新經緯 薛宇飛 攝

與二手房市場相比，新房市場的情況相對較好，除廣州以外，北京、上海、深圳的成交量均有所上升，但價格變化不大。

北京新房市場的成交規模出現小幅回升。中指研究院數據顯示，今年10月，北京新建商品住宅(不含保障房)成交規模約56萬平方米，環比增長5%。分區域看，密云、大興和順義區為主力成交區域，其中恒大上河院持續集中網簽，帶動密云區單月網簽超10萬平方米。

價格方面，10月份北京新建住宅價格環比上漲0.36%，漲幅較上月擴大0.17個百分點，同比上漲2.36%。

上海同樣如此，因為新房供應出現集中放量，30個項目開盤或加推，進而帶動成交量回升。據上海鏈家研究院數據顯示，10月份上海全市共成交新建商品房8395套，環比增長48%，同比下降1%；成交金額494億，環比增長41%，同比下降5%；成交均價53398元/平，環比持平，同比下降1%。

深圳新房、二手房可謂是冰火兩重天，一邊是二手房成交量大跌，一邊是新房成交量大漲。10月，受新上市項目大幅增加影響，深圳新建商品住宅成交套數、成交面積環比增幅均在30%以上。價格上，新建商品住宅價格持續回落，環比下跌0.26%，降幅較上月擴大0.03個百分點，同比下跌0.53%。

不過，廣州新房市場的成交規模則出現明顯回落，據樂有家研究中心數據顯示，10月廣州一手住宅網簽7160套，環比下跌9.38%，同比下跌超四成。中指研究院分析認為，隨著調控政策持續深化，購房者逐漸推遲入市步伐，導致市場成交熱度明顯下降，成交量持續下滑。